（来源：华夏时报）房地产政策调整的大幕已经开启。继取消房地产优惠政策之后，国务院常务会议又迅速出台“国四条”，剑指“部分城市房价过快上涨”。
好的政策在于好的执行。住房和城乡建设部（下称住建部）打破年度工作会议惯例，首次约见200多名地方副市长。 住建部部长姜伟新2009年12月18日在2010年全国住房和城乡建设工作会议上表示：经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者，并严格监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。
随后，各地政府机关负责人为此纷纷就高房价表态。12月23日，南京市代市长季建业公开表示：我十多年的工资买不起大房。一线城市如北京、深圳、成都、武汉等纷纷出台2010年保障房规划，但欠发达地区则基本处于沉寂状态。“高调表态的，都是那些在保障房建设上做得好的。”湖北省统计局副局长叶青通过观察发现，“主要是向中央表决心。”
通过多方调查，记者发现这轮针对一线城市房价调控的政策在落实中依然面临困难。“经济欠发达地方建设保障性住房受益不大，所以积极性不高。”甘肃陇南市副市长黄汉权表示。
“政策关键在实际落实中，现在还不便评论。”广西壮族自治区贺州市常务副市长潘志军12月30日接受记者采访时显得很谨慎。
《华夏时报》记者获悉，住建部正在酝酿成立保障性安居工程领导小组，拟在元旦后开始奔赴全国督促地方落实中央政策。
冷热不均
一位住建部内部人士告诉记者，住建部部长姜伟新在年度会议中提出，抑制房价上涨过快的政策就是加大保障性住房和普通商品房的供应。住建部的部署旨在落实“国四条”。“国四条”提出：力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这相当于在住建部原计划的基础上增加了一倍。
十天后，部分一线城市相继表态。
12月28日，成都市房管局对外宣称：从2010年1月1日起，经适房保障对象的家庭年收入线由4万元调至5万元，廉租住房租金补贴发放标准每平方米提高2元。“调整住房‘准入门槛’，是要让更多‘夹心层’的住房困难家庭，享受到住房保障政策的实惠。”成都市房管局相关负责人告诉记者。成都也成为住建部首次要求将经济适用房惠及“夹心层”后第一个响应的城市。
北京计划2010年可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上，保障性住房面积更是占到了50％以上。
深圳则提出，2010年落实保障性住房35.06亿元的总投资，优先安排保障性住房用地，增强保障性住房的区域平衡性。“在原有保障性对象的基础上，适当考虑夹心层的住房需求。相关部门还要加强和改善房地产宏观调控，营造健康的房地产市场环境。”深圳市代市长王荣表示。
与上述城市不同，上海市在确保到2012年建设30万套或者60万套经济适用房上起了争议。问题出在土地上，“上海市主要领导表示：减少一点土地收入，要讲大局。”有关人士透露。
房价涨幅过快主要表现在一线城市，高调表态抑制高房价的也是一线城市。“这主要是向中央表决心，实际能不能协助中央完成调控房价值得怀疑。”叶青表示。
与一线城市的高调表态不同的是，二、三线尤其是欠发达城市几无动静。记者为此致电湖北十堰、河北涿州、唐山、山东泰安以及浙江台州等地发现，这些城市几乎没有出台任何关于房地产调控方面的政策。“和大城市不一样，规模小的城市几乎体会不到。”潘志军表示。
政策漏洞
上述住建部人士透露：除了部署保障性住房建设外，抑制投机、投资性购房也在年度会议上被作为重点提出。2010年住建部将重点配合信贷部门研究“二套房贷”的具体认定标准，严格推行“二套房贷”政策，控制投机、投资性购房需求。
12月22日，财政部发出了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。“通知”中提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这其中最大的一个困难就是如何区分普通住房和非普通住房。
北京市建委相关负责人在电话中告诉记者：北京市认定“非普通住房”有三个标准：一是建筑面积在140平方米以上；二是容积率在1或者1以下；三是交易单价超过了地区指导标准价的1.2倍以上。
然而这个旨在抑制炒房的规定却带来了操作上的困难。“除了140平方米这个刚性标准比较好认定外，容积率标准就经常遇到挑战。小户型和高档住宅进行混建的整体容积率在1以上，不会被认定为非普通住宅，价格却很高。”我爱我家副总经理胡景晖表示。
上述住建部人士表示：住建部和国家统计局准备在房地产数据统计当中，将高档房和普通商品房数据分开统计。“这样便于住建部等部门清晰地掌握房屋交易数据，但需要一个过程。”据记者了解，北京、上海等为此已开始调研。
上海出台“沪四条” 遏制地价房价过快上涨
（来源：上海证券报）继本月中旬国务院出台“国四条”后,各地政府陆续展开政策“落地”工作。昨天,由上海市住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》出台,从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施,以求遏制地价、房价过快上涨。
在业内看来,“沪四条”一方面显示政府依然鼓励、扶持自住的刚性需求者购房;另一方面,对于投资投机性的购房行为,则采用从紧的调控政策。
税费全面收紧抑制投资投机
此次上海决心调控楼市,税费政策的调整首当其冲:按照国务院常务会议规定,将营业税的征免时限由2年恢复到5年;契税调整为必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人,并须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,方能享受1%的税率;个人所得税的征免时限由此前的自用2年以上恢复到5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得;另外,“救市”时取消的个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费也恢复收取。
“抑制投资投机需求的措施主要就体现在差别化的税收、信贷等政策上。去年中央文件中虽然没有详细规定,但上海因地制宜出台了优惠政策,从昨天的新政内容看,也就意味着上海原先的'救市’措施基本上全部被取消掉了。” 上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
市场人士告诉记者,由于本月楼市调控信号接连释放,已经对上海楼市的投资客造成一定影响。上海中原地产副总经理陈宇珏表示,12月投资客活跃度明显降低,比例从最高峰的占总成交量4成缩减至1.5成左右;此外,投资客的观望也逐渐影响到自住买家,12月以来市中心区域成交量较11月有所下滑,降幅在2成左右。“相信随着细则的正式出台,二手房市场将进入淡季。从目前的政策组合拳来看,效应将在未来2个月内逐步释放,明年上半年整体或将呈现价稳量跌、买卖双方僵持的态势。”
差别化信贷控制二套房
针对投资投机性购房,“沪四条”还明确将严格执行差别化信贷政策,在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时,更加严格二套房的信贷管理和认定标准。对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,政策调整前可比照首次购买普通自住房,享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策,而调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。同时,上海还提出将从紧掌握住房公积金贷款政策。
“这一条挺关键的。”杨红旭指出,“沪四条”提出了“购房前人均住房面积低于本市平均水平”的条件,这可能使得能够享受信贷优惠的二套房数量大幅减少,以此发挥抑制投资投机需求的作用将更显著。另外,经过今年房价大涨后,上海楼市内普通住宅比重大降,从对住房面积的衡量考虑,接下来上海市政府或将重新调整普通住宅的标准。
不过,也有市场人士指出,地方这种指导银行房贷的意见,还要看会否得到商业银行的认真落实。中原地产华北区经理李文杰认为,在明年全国信贷总量基本预期在6万亿至7万亿的情况下,房地产市场回调到去年的水平恐怕不可能。再加上银行对二套房标准的审核具有很大弹性,如果在放贷压力下银行依然“我行我素”,无论是成交量还是房价,依然会被拉动。
其余政策稍显“常规”
与税费、信贷政策的变化相比,“沪四条”的其余政策在业内看来则属于虽然“面面俱到”,但却比较笼统、并无新意。
具体包括:将通过控制商品住房项目单宗土地出让面积,加强土地出让收支管理,加大闲置土地清理,提高土地利用效率,优先满足保障性住房土地供应,并增加普通商品住房土地供应,同时强调严格土地出让批后管理,加强施工许可管理,督促房地产开发企业在保证住房质量的前提下,加快施工进度,加快供应节奏等。
全面推进包括廉租房、经济适用房、动迁安置配套商品房和公共租赁房等保障性住房建设,计划至2012年建设2000万平方米、约30万套经济适用房。
此外,上海还将加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度;加强商品房预销售管理,严厉查处在商品房预售预订阶段,以各种形式炒作、哄抬房价的行为等。
“这些政策的调控力度相比人们对后市的预期要温和。不过,在政策调控下的观望氛围中,整体楼市可能出现降温态势。”中原研究咨询部高级经理马冀同时指出,政府虽然在加大保障性住房的市场供应,但由于上市周期、“门槛”较高等原因,上海楼市短期仍难以缓解供求压力。
