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房价在“涨声”中走过五一
【我要评论】 发布：2006-5-14 16:28:03 来自：大河报 浏览：次
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刚刚过去的五一，是旅游、休闲度假的黄金周，这个节日本不属于房地产。然而，今年一季度以来全国各大城市不断上涨的房价，终于使得国家在五一节前“紧急”调高了银行贷款利率，以期能对冲房价的上涨。经过一年多的调控，我国房屋价格又达到了一个新高。不断上涨的价格愈来愈多地影响到了人们生活的各个层面，影响到了广大普通人的生活质量和福利。这些使得原本与五一相关度极低的房地产，成了五一过后人们关注的热门话题。
全国房价涨声一片
五一前后，随着央行提高贷款利率的消息，有关房价的报道占据了国内各大媒体的显要位置。而有关高房价的“罪与罚”辩论，也成为各网站论坛网友激辩的焦点。
从最近一段的媒体报道看，一季度以来，我国房地产价格正在经历一次快速上涨，首当其冲的，就是以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市。
根据《新京报》报道，４月份北京城建研究中心发布的数据，２００６年一季度的北京市期房预售均价为６８８５元／平方米，同比增长１４．８％。今年前三个月商品住宅期房平均价格分别为６６８７元／平方米、６９５７元／平方米和７０４６元／平方米。而且这些数据是北京所有城区的平均价格，包括密云、怀柔在内的低价房子明显拉低了均价。在北京四环之内，房地产项目上涨的价格和幅度则要远远超过此数据。
上海楼市进入２月后，上演了先抑后扬的态势。不但价格开始止跌回稳，成交量也稳中有升。根据上海中原地产提供的数据，３月上海市一手住宅市场成交均价８２８９元／平方米，上涨幅度在８．８６％。
今年１～３月份，广州市区商品住房成交均价为７４８３元／平方米。该价格已经大大高于去年１２月６５６３元／平方米的平均水平，涨幅达到１４％。而据４月１８日早上该系统的统计显示，４月份的成交均价达到了７６１０元／平方米，房价依然在上涨。
深圳市国土资源和房产管理局最近正式发布了深圳市一季度房地产市场的统计报告。报告显示，一季度，特区内商品住宅价格平均为１０３１３．８９元／平方米，同比上涨３５．４６％；特区外住宅价格平均为６１７０．２９元／平方米。特区内商品住宅均价首次突破万元大关。
从更大范围看，今年第一季度的房地产业景气指数比上季度上升１．９％，这是该数据连续第二个季度上升。一些中西部地区房地产投资增幅超过３０％，部分二线城市，甚至内地县城也掀起房地产投资高潮。
中新社４月２０日发布的国家发改委、国家统计局公布的调查显示，一季度全国７０个大中城市，房价同比上涨５．５％。大连、呼和浩特、成都、青岛等城市房价上涨幅度较大，其中，大连、呼和浩特涨幅均超一成。
购买力面临枯竭
就在房地产界为房价上涨寻找到诸如“需求旺盛”、“投资渠道”等众多足以支持房价上涨理由之时，国内各网站论坛上，讨伐高房价的氛围也逐渐高涨。
在当前国内住宅消费的主体以年轻人为主，而网民也正集中在同一年龄段的情况下，网民的呼声无疑代表了当前房地产市场主要潜在主体的声音。主要论点就是，当前国内房价已经超出了人们的支付能力。
对这些论点的支持有实实在在的论据。３月３１日在“城市观点论坛——南京行”会议上北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》指出，城市居民当中，至少７０％没有新房的购买能力。
评估报告分析，从过去三年情况来看，中国东部地区的商品房均价在４０００元左右，而北京、上海、南京的则更高一些。这个商品房价格对居民意味着什么？根据中国２００５年城市户均收入在１．５万至１．７万元计，如果购买一套７０平方米的新房，可能房价收入比在１３倍，这就意味着城市居民当中，至少７０％没有购买新房（商品房）的能力。
此外，网友分析１９９９年我国开始住宅商品化改革，几乎同时，我国也启动了住房消费贷款。于是形成了开闸放水的局面，房地产形势一片大好，与之相应的是，股市自２００１年开始狂跌，资金流向楼市成为必然选择。但这次购房浪潮中，也充斥了大量不正常的购买需求，包括：投机炒作、银行放贷冲动、没有充足还款能力但为跟风或者怕被落下被迫购买、因洗钱目的购买等等。因此，当前看似旺盛的房地产需求含有很大水分。在经历２~４年之久的需求释放之后，新一轮购买力面临枯竭的危险。
此外，房地产供给结构也是人们诟病的另一重点。新华网４月２３日报道，从国家统计局得到的消息，截至今年３月底，全国房屋空置面积是１．２３亿平方米，同比增长了２３．８％。
根据北京某权威媒体文章报道，截止到４月３０日，北京市可售的期房项目共计１５１２个、面积２６０８．４１万平方米，其中未售住宅１０９１０６套、面积１５４１．３９万平方米，未售出住宅面积占可售商品房面积的５９．０９％。
如此之大的空置率，被网友讥讽为“四海无闲田，农夫犹饿死”的房地产版。
购房潮将告一段落
然而，无论网络还是媒体，挺“房”之声仍连绵不绝。４月２５日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的《２００６年房地产蓝皮书》在北京发布。蓝皮书指出：“今后我国房价长期上涨”、“我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。”从２０００年到２００５年，中国房价平均上涨幅度低于国民经济和国民收入的增长幅度。
针对中国社科院的蓝皮书，有网友指出，中国社科院是中国哲学社会科学研究的最高学术机构和综合研究中心，在中国改革开放和现代化建设的进程中，进行创造性的理论探索和政策研究，肩负着从整体上提高中国人文社会科学水平的使命。但在关于房价平均上涨幅度与国民收入增长幅度关系的分析上却可能犯了一个错误，即应当分清我国居民收入的起点是否太低，而房地产价格的起点是不是太高？１０００元涨１００％与５０００元涨５０％，在上涨的绝对量的关系上是否还能保持前者高于后者的趋势？
至于“挺房派”搬出的“在１９９８年到２００２年这段时间，美国的房地产价格增长了５１％，这说明我国房价上涨速度并不是非常可怕”的问题，有人反驳该学者有没有考察美国房价如此增长速度，有没有超过其国民收入水平，是否超出国际公认的房价与家庭年收入３～６倍之标准。
有人估算，由于国人偏好储蓄，来自人民银行的数据显示，到２００６年初，居民储蓄达１６万亿元，也就是人均１万多元。按每户３人计算，每户大约有５万元存款，由于分配极其不均，城市里每户居民不足５万元存款的占一部分，有５万~１０万元存款的占一部分。在此次购房浪潮里，能交全款、能交起首付并能办理贷款的，基本上已经买了房子（还有许多人选择了投资）。而没买的，基本是买不起的了。
另外，正常和不正常的需求同时释放使得价格快速上升，随着价格的快速上升，用于自主居住的需求变小了；投资用于出租的风险越来越大，由税、费、利息组成的交易成本越来越大，使得投资者的购买量也下降了；投机炒作的风险也加大了，利润空间也降低了。同时，由于国家打击洗钱的力度加大，靠买房变换资产形式的洗钱需求也下降了。国家自２００４年下半年开始的宏观调控浪潮中，充斥的大量不正常的购买需求也缩减了，这从２００５年房地产的成交量低迷就可以看出。
因此，可以说有购买能力的需求基本已释放，未来能构成购买力的基本是动迁费和居民收入了。
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